返回列表 发帖

保房价,是目前一切工作的重中之重

本帖最后由 步兵连长 于 2018-6-24 10:27 编辑

从2013年李嘉诚开始跑路开始算起,房价保卫战现已进行到第六个年头。

房价怎么保?战略层面分析:

从地域角度,
保房价的关键,是保住大城市的房价;
保大城市房价的关键,是保住中心城市的房价;
保中心城市房价的关键,是保住一线城市的房价;
保一线城市房价的关键,是保住北上房价。

从房产类型角度,
保房价的关键,是保住商业地产的房价;
保商业地产房价的关键,是保住高级地段商业地产房价;
保高级地段商业地产房价的关键,是保住高级地段的高档商业地产的房价。

战术层面,具体手段:

第一,无条件接盘。
对于“李嘉诚们”跑路的抛盘,都由官办机构无条件高价接盘,防止形成市场冲击。

第二,供给侧改革。
主要方向是减少供应量,也就是所谓去库存。
具体措施有:
1,大拆违建。
上海这里,把过去各大单位、小区等破墙开店的,基本都拆了,全市估计拆掉几十万家店。
这些店都开到大商场里,比如美食城、综合商城等。
现在里面都改造成小店。

2,军队停止有偿服务。
军队有偿服务,动产方面的,经过江泽民同志在任时的“禁止军队经商”的专项治理整顿,已经比较少了。
剩下的主要是不动产出租,现在全部收回。
这下子减少一大批商业地产。
这一块十分可观。
上海这里,杨浦区的国权路、邯郸路、黄兴路等,基本整条街都关了。
四川北路口原来一家维纳斯高级酒店,也关了。
从此事可以看出,这是一场生死攸关的保卫战,中央是下了重大决心的。

3,以保护传统民居的名义,将占据传统房屋办公的单位腾空。
比如前几天的新闻,北京要腾空所有四合院,将这些传统民居“保护”起来。
这些腾出的单位,自然要到商业地产去获得新的办公场地。估计至少有几千家单位。
上海这里,这项工作几年前就已经开始在做了。
这些传统房屋——文化地产,经过改造装修后,又可以作为高档住宅出售,比如北京城区的四合院,一套至少可以卖几个亿。

4,加强危房治理。
比如前几年深圳曝光的海沙楼,还有各地豆腐渣工程楼,为了人民群众的安全,都应该拆除。

5,控制腐败分子房产。
最近实行了不动产全国联网。
下一步应该反腐重点应该是查处房多多腐败分子。
全国这些腐败房产估计有几千万套。
这些房产查处没收后,不会轻易投向市场,而是控制起来,减少抛盘压力。

6,强迫农民进城,土地流转。这样,可以将农村房废掉。

7,加强市容建设。
比如拆除城中村。
清理城乡结合部。
加强环保、扩大城市绿化面积,将原来房子拆掉兴建公园。
等。

第三,严禁地产商抛售。
本人老家一个地产商打算降价出售手中楼盘,结果被黑社会挑断了脚筋。

第四,扩大需求
1,抢人大战。
抢人其实就是抢六个钱包。
现在能够上大学的,家里都是有点家底的,都是来自社会中坚阶层。
这些人一旦落户某个城市,自然要集中六个钱包买房。

2,开放几亿农民进城,拉高三四五线城市房价。

3,进一步促进外籍人士购房,放宽条件,提供更多优惠。

第五,消化现有库存。积极拓展新用途、新市场。
1,将写字楼改建为外来人员公寓。
2,将写字楼,商场,改建为美食城,大力发展外卖。
3,将原来的超市,改建为综合市场,里面可以开菜店、牛奶店、香烟店、缝纫店、电器修理、美容店、理发店等。

房租能够维持物业费就行。

-------------------------------------
中国大陆还有很广阔的发展空间。
房地产至少还可以发展20年。
不要担心泡沫。很多同志担心,房子多了怎么办?
房子多了,拆掉一部分,不就不多了嘛。
学了一辈子马克思,这点辩证法思维竟然也没有。


这是一种可持续发展模式,可以不断玩下去。

钱不是问题,问题是没钱
AMCLUB

TOP

本帖最后由 步兵连长 于 2018-6-30 21:08 编辑

又看到两条新闻:
一条,全国棚改,国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限,此前在分支行可以签订的,现在必须总行审批。有人说这是一刀切暂停,但是有关部门否认。
说是货币化棚改,会推高房价。其实是棚改会增加供应,造成去库存压力。

二条,自然景观地区,大力拆除违建,恢复自然保护区。

呵呵。
这就是传说中的供给侧改革。


现在看来,军队还是服从中央的,说停止有偿服务,军产房出租的都收回了。

但是,各个地方党委,都夹带私货。
所谓“用好用足中央政策”,“遇到绿灯赶快走,遇到红灯绕道走”,“捉到老鼠就是好猫”。
利用中央保卫房价的政策,将房价大力推向虚高,继续搞大跃进。
所以,中央要纠偏。

TOP

此贴有点跑题了······
最善应变者得生存

TOP

http://www.wyzxwk.com/Article/shehui/2018/08/392663.html


北京房租大涨的逻辑

塞冬
·
2018-08-17
·
来源:黔财有话说

收藏(0
评论([url=]0[/url]字体:

/

/

望政策制定者能将拆违和提升住房供给切实相结合,从多方面提供满足各层次劳动者的居住空间,让北京的产业规模和住房规模相匹配,建设一个更加宜居的北京。

  最近身边许多人都在讨论北京房租大涨,15%算良心,25%也不少见。虽然大家早已习惯北京房租的年年上涨,但今年涨得格外厉害,让许多人感到不解。

  昨天一位师弟问塞冬这是怎么回事,为什么房租的涨幅明显超过了工资涨幅。

  这位师弟是top2大学商学院毕业,毕业没两年,收入还不算太高,房租上涨对他的生活带来了不小压力。

  许多人都认为,是以自如为代表的中介垄断了房源。最近,网上有大量中介轮番哄抬房租、涨幅让房东都感到诧异的案例。

  塞冬认为,不惜代价争夺房源的中介是房租上涨的原因之一。

  互联网化的中介巨头,其自我认为的估值逻辑,早已不是简单的线下交易搭桥,而是将自己看做连接住房与消费者的信息桥梁。而任何一个这样的“信息桥梁”,要想获得高估值,都必须有近乎垄断的极高市占率。

  不只是抢房源。甚至在2018年的北京互联网招聘市场上,中介公司也前所未有的成为一个重要角色。

  但是,无论怎样“谴责”恶意抬价的中介,我们看待任何价格问题时,都需要首先看看基本面——也就是供需。

  而在供需方面,就不能不提近两年北京人民都能感受到、与“疏解非首都功能”相配套的——“拆违”。

  从2016年开始,北京开始了史上未有的拆违行动,执行力之强是塞冬以前没见过的。

  人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”...一个个以前拆不动的硬骨头,如今都被雷厉风行地迅速拆掉:

  2015年的拆违任务是1500万平米

  2016年拆违完成量是2979万平米

  2017年的计划是4000万平米,实际完成是5985万平米

  《北京2017年拆除违法建设5985万平方米》

  http://beijing.qianlong.com/2018/0209/2389198.shtml

  2018年的拆违计划也是4000万平米,前4个月就完成了1640万平米,照此速度,今年达到去年的数量应该是不难的。

  《北京:前4个月拆违逾1640万平方米 完成全年计划41%》

  http://www.xinhuanet.com/2017-05/17/c_1120989823.htm

  对面积稍微有点概念的人,看到这个数字的第一反应通常会是——不可能吧,怎么能有那么多?

  6000万平米建筑面积,按2的容积率就是要拆30平方公里的违章建筑——相当于8个清华大学的占地面积。

  每年拆掉盖满8个清华面积的违章建筑,有点超出塞冬的想象力。

  要知道,北京国有土地上的所有房屋的总建筑面积也就8.82亿平方米,其中住宅是4.76亿平方米。

  《北京统计年鉴2014》,2014年后此项数据缺失

  http://tjj.beijing.gov.cn/nj/main/2014_tjnj/content/mV151_0814.htm

  当然了,大部分违建都不在国有土地而是在村镇集体土地上。

  这里的意思是——6000万 vs 8.82亿,北京现在每年要拆掉相当于全市城市房屋总建筑面积1/14的各类违章建筑。

  而根据北京统计年鉴2017,北京2016年竣工的所有房屋,包括城镇和农村、包括住宅和非住宅,全算上,也不过3594万平米。

  也就是说,每年拆的空间(5985万平)比建设的空间(3594万平)多,社会总空间是在净减少的。

  这和北京“减量发展”的法定总体规划是相适应的。

  《北京城市总体规划2016-2035》

  http://zhengwu.beijing.gov.cn/gh/dt/t1494703.htm

  到2020年城乡建设用地规模由现状2921平方公里减到2860平方公里左右,到2035年减到2760平方公里左右。

  重点实施集体建设用地减量,大力推进农村集体工矿用地整治,积极稳妥推进农村居民点整理。

  通过腾退整治,实现既有违法建设清零。

  城六区常住人口在2014年基础上每年降低2—3个百分点,争取到2020年下降约15个百分点。

  一年拆除6000万平米,为了确认这个数字的规模没有问题,也为了更形象的感受拆违行动的力度和规模,塞冬截取了一些卫星图(谷歌地球pro):

  这是西南5环到西南6环之间的一片村子+郊区工厂/物流基地,属于大兴区。可以看到,大面积的彩钢顶棚很显眼。

  黄色直线全长7.4公里,右下角是占地面积约4平方公里的清华大学主校区,同比例尺作为对比。

  注意左上角,此卫星图的时间是2017年5月9日。

  一年之后的2018年5月6日,所有彩钢屋顶都没了。

  可以和上图进行对比(点击图片滑动对比更清楚),参考一下清华的面积,毛估一下拆除面积——这只是北京市小小的一角。

  再来看看其他地方,这是南4环-南5环之间2017年5月的卫星图(丰台大兴交界),比例尺和上面的一样,就不再画上清华了,直观点可以参考那条3.5公里长的南苑机场跑道。

  一年后的2018年5月:

  东北五环边上(朝阳区),一个占地面积比清华大学略小一点点的城中村,在一年之内拆完,如下面两张图所示:

  下面是北苑东面的一片村子(朝阳区),从2016年5月到2018年5月的变化如下,黄线的长度是1公里。

  城市副中心通州区,黄线长度为4公里,仍然是2017.5 vs 2018.5:

  东南5环-6环之间(朝阳通州交界处),2017.5->2018.5,彩钢屋顶的集体消失,黄色线长度为1公里:

  北5.5环,回龙观以北,沙河以南(昌平区),大量彩色屋顶的消失。

  ps:第二章图右下角里为北大燕园主校区同比例尺对比。

  在全国绝大多数城市,对违建、城中村、城郊工业大院的拆除,通常意味着腾出更多可以出让的土地,能修建容积率更高的住宅、写字楼、商业楼,大多数情况下会带来产业和生活空间的增加,也会带来土地出让金的大增。

  北京则不同——北京拆除城中村、拆除郊区工业大院后,大部分情况下并不是为了卖地,而是留白增绿”。城中村拆除后,会使用一小部分面积建设回迁房,部分地区可能会配套一个乡镇入股的产业园,但大部分土地会空置(留白)、增绿(种树)。

  这样的拆迁,从财政上是净支出。

  2018年计划拆违4000万平米,根据之前的毛估,占地面积是20平方公里。被用于留白增绿的面积为16平方公里。

  《北京:2018年计划拆违4000万平方米还绿1600公顷》

  http://www.xinhuanet.com/2018-01/24/c_1122310055.htm

  新华社北京1月24日电(记者乌梦达、季小波)记者24日从北京市两会上了解到,北京2018年将拆除违法建设4000万平方米以上,确保新生违法建设零增长。同时,还首次明确拆违腾退土地“还绿”目标,计划实施拆后土地还绿1600公顷。

  以著名的“京藏高速楔形地块”为例,该地块位于清华北大学院路和鸟巢水立方之间,属于房价10万一平米的黄金地段。这里在拆除前,是一片规模巨大的城中村+家具城,居住着10万外来人口。

  东升乡相关负责人介绍,该地区共有273个院,每个院落均为村民自建房屋,违章建房泛滥。常住本地人口仅2056人,外来人口达10万人。最宽主干道仅4米宽,楼内无消防设施和消防通道,楼房间距不足一米,电线私搭乱搭,在治安、消防、食品安全等方面产生众多安全隐患。

  该地块拆除后,除了部分用于建设回迁房和中关村东升科技园三期以外,一个重要的用途就是——建设大面积绿地,成为北京的“通风走廊”。

  项目还将建成面积达106公顷的本市首个楔形景观绿地,改善地区生态环境面貌。到2018年,这条楔形绿地就可以为北京市“通风”了。

  《北京海淀最大棚户区拆迁建绿地为京城“通风”》

  http://www.xinhuanet.com/politics/2015-12/18/c_128543084.htm

  再以曾经容纳过5万+外来人口“唐家岭村”为例,在2010年被拆,现在已是“中关村森林公园”的一部分。

  虽然拆违年年都有,北京每年都有城中村被改造,但如前文所说,近两年的拆违力度是前所未有的:

  2015-2017年,每年实际完成的拆违任务年年翻倍:

  1500万->3000万->6000万

  上面大多数的卫星对比图,都是发生在过去一年里的事情,北京在过去一年的拆违量相当于过去好几年的总合,而今年仍将继续保持这个力度。

  因此,塞冬认为,关于今年北京的房租暴涨,寻求垄断的中介是个重要因素,但可能并不是最重要的。

  最重要原因可能是每年拆掉相当于全市城市房屋建筑面积1/14以上的违建。

  一个个可以用“平方公里”作为计量单位的违建区域被集中拆掉,哪怕其中只有一部分曾用于居住用途,也是对北京居住空间供给的巨大减量。

  违法居住空间拆了,就只能选择楼房群租,楼房群租需求多了,就会打破单间出租供需的平衡,而单间供需的失衡,就会继续打破整套供需的失衡。

  底层供给的快速缩减,在一定程度上会逼走只能承受得了城中村和工业大院群租的人口,同时也会将需求上移,层层向上打破原有的供需平衡:

  2016年,北京市公共汽车共运输36.9亿人次,轨道交通36.6亿人次。

  2017年,这两个数字分别变为33.3亿人次和37.8亿人次。

  一年里,公交+地铁,公共交通总人次下降了3.3%。

  考虑到新增地铁线路(可能还有共享单车)对公交的替代作用,以及地铁人均距离更长。实际的公共交通运输周转量可能没有下降3.3%那么多,但应该也是微降,和北京常住人口微降的官方统计相吻合。

  《2017年末北京常住人口2170.7万人 比上年末减少2.2万人》

  http://www.xinhuanet.com/2018-02/27/c_1122461804.htm

  但是,需求端常住人口一点点的微降,远远抵不过一年6000万平米的实际拆除量带来的供给端居住空间降低速度。

  包括2018年在内,未来几年,拆违任务量预计都会不亚于2017年,哪怕是北京的城六区,等待拆迁的违法建筑也有很多。远郊区的违法建筑可能比纳入统计的合法建筑还要多。

  下图:东5环-东6环之间,哪怕是主城区边缘的近郊区,也仍然存在大量的集体土地彩钢屋顶。

  “减量发展”是北京未来的主题。如前文所说,北京市的2035年总体规划里,已经定下了未来建设用地减量、拆除全部既有违法建筑的总体规划。

  上月末才发布的行动计划里,第二个大点就是构建推动减量发展的体制机制”

  《北京市关于全面深化改革、扩大对外开放重要举措的行动计划》

  http://zhengce.beijing.gov.cn/library/192/33/50/438650/1559670/index.html

  一方面是拆除违法建筑,另一方面,在合法的住宅供给上,下降趋势也是明显的(北京市统计年鉴):

  下图:北京市历年商品住宅竣工面积:

  所以,从供给端来看,未来几年,北京房租持续保持每年15%+的高速增长恐怕是难以避免的:

  合法住宅的供给、竣工量总体是下降趋势。

  从2017年起,违法建筑拆除速度大幅提升至每年4000万平米(规划)/6000万平米(实际)。

  当供应的急剧缩减、碰上中介互联网化的“砸钱买垄断”,2018年的北京房租,就不可避免的大涨了。

  塞冬认为,要从根本上降低“新北京人”的居住成本/租住成本,根源上还是需要解决供需矛盾。

  一边是拆违,另一边则需要供应符合产业人口需求的基本居住空间。

  下图:北京近年来住宅用地供给情况:

  以上表为例,2017年以前,一方面,住宅用地计划逐步减少,另一方面,实际供应量减少得更快。

  2017年开始情况有所变化,实际的住宅供应量终于完成了1200公顷的计划任务。

  上文中的《行动计划》中称:

  适度提高居住用地及其配套用地比重,推进利用集体建设用地建设租赁住房,鼓励利用集体建设用地和产业园区建设职工宿舍。

  希望这个计划能够实现。

  本号的老读者应该都很清楚,塞冬一直以来呼吁的都是:

  扩大产业/人口聚集大城市的住宅供应,让更多人能够在就业地定居。

  让努力奋斗的年轻人有足够的生存空间结婚、生育。

  改变“人口上移、用地指标下移”的土地资源利用错配现状。

  本文使用的大量图片,也是希望人们能体会到正在发生中的供给端大减的规模和力度。希望政策制定者能将拆违和提升住房供给切实相结合,从多方面提供满足各层次劳动者的居住空间,让北京的产业规模和住房规模相匹配,建设一个更加宜居的北京。

TOP

本帖最后由 步兵连长 于 2018-8-18 21:44 编辑

供给侧改革。
减少供给,保住价格。

减少供给的方法,已知有:
1,军产房退出市场,这一块很大。
2,拆违建。
3,建设环保城市,拆掉房子用于搞绿化、搞通风、搞天际线。
4,腾空传统文化建筑。5,旅游景点拆违建,恢复景观。——比如滇池、洱海周围的建筑都要拆掉。
6,生态区拆违建,恢复自然生态。
7,棚改。
8,拆危房。9,拆城中村。

再下一步,估计是炮轰城市规划不合理。要重新规划,重新建设,推倒重来。



一马当先,万马奔腾。
群策群力,集思广益。
集中力量办大事,步调一致听指挥。

TOP

本帖最后由 步兵连长 于 2018-8-18 09:32 编辑

现在,上海的大量商务楼,都在改建为酒店式公寓出租。
还有就是改建为美食城,做外卖。餐饮业一夜之间,冒出大批连锁经营企业。其实是收编了那些个体户。大学生毕业创业,也有很多是举家投入、加盟连锁店。目前商务楼里,主要店面就是三类:
1,餐饮。
2,儿童培训班。——赚儿童的钱。
3,美容养生类。——赚女人的钱。


还有很多房产,整体改建为养老院。——赚老人的钱。


这是新的财政增长点。
但是北京人做事情可能不如上海人稳妥。
房租短期内大幅上涨,成效固然显著,政绩固然突出,但是可能副作用也比较大。
很多人承担不起的话,就要离开北京,等于市场流失。

治大国如烹小鲜,切忌大刀阔斧。

北京市委书记,也是博一下。
如果成功,则可以更上层楼。
如果不成功,也没什么大不了。
坚决执行政策,态度还是好的。
只是执行中出了一些偏差,也是情有可原。
毕竟,这是史无前例,人类社会还缺乏现成经验,要允许实验,允许大胆地闯,大胆地试,允许犯错误。

TOP

6000万平米建筑面积,按2的容积率就是要拆30平方公里的违章建筑
============================================
拆房太多确实是北京房价上涨一大原因
不过,容积率理解错了,容积率2是乘2,不是除2。
6000万平米是60平方公里,容积率2是120平方公里,不是30平方公里

TOP

http://www.wyzxwk.com/Article/shidai/2018/08/393036.html中国土地制度源自香港,但是香港却是劏房密布紫竹张先生 · 2018-08-27 · 来源:作者微信





[url=]收藏(0)[/url]
评论([url=]0[/url])字体: [url=]大[/url] / [url=]中[/url] / [url=]小[/url]

中国在房价出现下跌苗头的时候,政府会很显著的减少土地供应面积来稳定房价,房价可以不涨,但是不能大跌。

  上世纪80年代,大陆改革开放后引入香港的土地拍卖制度,解决了土地无法流转的问题。从那一时刻起,内地和香港的土地制度如出一辙,大陆和香港在土地方面不是“二制”,而是“一制”。

  为什么选择学习香港而不是美欧等国,因为香港的土地状态非常特殊,自香港割让给英国之后,香港的土地就属于英国皇家所有,是英皇的财产。而英皇不卖地,只批租,香港太远,土地出租的权利就由港英政府行使,所以香港的所有土地,都称之为官地,除了一座教堂被授予了永久产权,其余全是租借,没有任何人有私有产权,换句话说,香港也可以说是土地公有制度。

  香港本属中国一部分,97年也要回归大陆,土地公有制的基础上还能建立起资本主义的市场化,这么好的制度,大陆不学香港学谁的。所以,大陆的土地拍卖转让制度几乎是原封不动的照抄香港,直接拿来就用。

1、香港密布的劏房

  香港的房市有一个巨大的特色,那就是劏(tang)房密布,劏,本义是宰杀、剖开。劏房的意思就是把房屋剖开,分割成多个独门独卫的小房间,这种隔断房,其实就是北京的群租房。下图,是一个150平的三室一厅被隔断为18个独门独卫的单间,这就是劏字的含义。这些劏房的发明,是为了给那些没钱整租的香港中下层居民解决居住问题而用的。

  这些劏房,最小仅1平米,最大也不过10平米,下图是香港一个不足5平米的劏房,居住了4口人,在这区区5平米内,他们要完成睡觉、写作业、休息,以及做饭等诸多功能。。。

  你以为把三室一厅劏成18套单间就是香港人的极致了吗?并不是,这些狭小的劏房,每个单间的月租金依然高达8000港币以上,依然有部分香港穷人负担不起。当横向空间已经被开发利用到极致的时候,香港人瞄向了纵向空间,开始进行纵向隔断。

  具体做法,就是在原有劏房的基础上,把一间劏房,隔断出6个床位,每间高度不超过半米,长度不超过2米,形如棺材,香港人称之为棺材房。

  这样的棺材房,只需要2000港元一个就可以住进去,在香港公屋的申请轮候时间长达4.7年的今天,解决了相当一部分香港穷人的居住问题。

2、为什么香港的房租这么贵

  很多人看到这里,觉得香港的房租真的是吓死人,这种垃圾隔断屋都能租8000,怎么不去抢,在香港买一套房出租真是要发财。但是实际上香港的房租回报率并不多,甚至可以说相当的低。

  那么我们来看一下,全球几个主要城市的房租回报率,可以看出,香港的房租投资回报率仅为2.24%,全球倒数,仅仅略高于北上广。

  为什么香港的房租在如此变态的情况下,出租回报率还这么低,那是因为香港的房价实在是太高了,香港的房价目前为世界第一高,碾压欧美。2016年6月,全球最贵单价记录在香港成交,山顶歌赋山道豪宅以205万人民币/平米成交。2018年6月,香港“天铸”楼盘的一个车位以600万港元成交。

  你觉得上海顶级豪宅20万一平米贵吗?你觉得深圳60万一个车位贵吗?香港在你后面直接再加一个0,为什么香港的房价如此夸张,除了收入高之外,土地严重供应不足是一个重大的原因。香港人不是造不起房子,而是买不起地,所以香港人的居住面积异常狭小,你看到的所谓港台巨星买的所谓“豪宅”,很多才90平米而已。

  那么香港为什么土地供应不足,是不是香港太小了,人口太多了,土地都开发殆尽了呢?不是的,香港的空余土地还非常非常的多。

  图中我们可以看到,香港的住宅占地面积,占据香港土地面积的6.9%,而被保护起来草地和湿地,也就是所谓的郊野公园,占地面积为66.5%,这些土地拿出1/10,香港的人均住宅面积立刻就可以暴增一倍。

  既然香港有如此之多的土地,为什么不愿意拿出来盖住宅呢,因为香港政府严控土地的供应数量,旨在“少批多得”。香港政府常常规划拍卖一块土地,因为开发商出价“不理想”而收回,来日重新拍卖。

  香港政府这么玩,不怕民众强烈抗议吗?结果恰恰相反,香港民众不仅支持政府这么做,而且反对一切扩大土地供应面积的行为。1997年,香港新任特首董建华提出八万五公屋计划,每年兴建的公营和私营的房屋单位不少于八万五千个,宣布十年内要让香港七成的家庭都买得起房。

  在董特首大量新建房源和推出新土地的打击下,恰逢亚洲金融风暴,香港房价暴跌,腰斩之后再腰斩,房价跌了7成以上。

  香港房价跌了这么多,香港人应该对董特首感恩戴德吧,终于买得起房了。不是的,部分香港中产因为炒房破产跳楼了,然后在2003年7月1日香港街头爆发50万人大游行,抗议香港房价下跌,要求港府救市,董建华滚蛋。2005年,董建华黯然离任,香港在继任特首的带领下,房价开启了一路飞涨的模式,到今天已经翻了五倍。

  香港已经购买房产的那部分人,利益和政府严重捆绑,简直是同生共死,香港房价不能跌也不敢跌,所以香港政府只能来大幅度减少土地供应来维护房价。

3、中国房地产的未来

  香港不敢让房价跌,只能让房价涨,所以故意压缩土地供应面积,导致大量的香港人无房可住。但是为什么香港政府放任劏房和棺材房的存在,而北京政府在到处拆除隔断群租房呢。

  因为相对北京而言,香港要封闭的多,在房价和房租如此离谱的时代,如果没有劏房的存在,很多香港人就要流落街头,他们无处可去,这是严重威胁社会稳定和安全的。但是北京就不一样了,很多人的老家并不在北京,拆除群租房之后,他们可以选择回老家,或者去上海、深圳等地打工,不至于流落街头形成社会问题。

  但是如果你把整个中国大陆看成一个整体的话,一旦全中国大规模的拆除隔断房群租房,底层民众就会无处可去。北京拆除没事不代表全国拆除都没事,就好像香港九龙区域拆几个街道的劏房,并不会影响全香港的租房市场一样。

  中国地大物博,土地非常多,但是这里要灌输一个观念,只有用来当住宅的土地,才会对房价产生影响,而且还要再度缩小限定为,能产生工作机会的城市周围用来建造住宅的土地,才会对房价产生影响。其余的地,不管再多,都和你没啥关系,例如新疆无人区的地,给你一百亩,你愿意去那住吗?

  所以,当你把范围缩小到一二线城市周围的住宅用地总量的时候你会发现,中国的地并不多,就是一个大号的香港岛。北京就是香港北边的几个街区,深圳就是香港南边的几个街区而已,北京和深圳之间的空白土地,就是香港这几个街区之间空置的绿地,这个布局简直是无比的相似。

  一模一样的土地制度,必然会诞生一模一样的土地结果,这个结果会因为大陆和香港的社会现状不同而产生细微区别,但是并不会有太大的差距。

  所以我们可以很明确的预测到,如果中国的房价出现腰斩再腰斩这种事,不仅不会引来万民欢腾,反而极有可能引发大规模的上街游行抗议,尤其是那些掏空六个钱包付了首付的人,会疯了一样的冲击社会秩序。

  所以,中国在房价出现下跌苗头的时候,政府会很显著的减少土地供应面积来稳定房价,房价可以不涨,但是不能大跌。

  而实际上,大城市的聚集效应是经济运行规律的本质,人口会天然的被有优质工作岗位的城市吸引,而人口的流入会进一步的增强这些城市的吸引力,所以大城市会越来越大,最后抽空中小城市的血液。

  一二线城市吸引人口流入的能力是天然的,城市聚集是经济且有效率的,发展中国家不可能自断经济效率来强行学习发达国家的小城市体系,就光那个每个小城市都建设完备基建的投资耗费都是无法承受的。

  香港的今天,大概率就是中国的明天。

TOP

现在看来,按照香港先进经验。
房地产的发展空间还很大。
北上广深的居住空间,距离香港劏房还有巨大压缩空间。

劏房是个好东西,特别符合环保理念。
资本主义也有精华,应该扬弃吸收。

TOP

本帖最后由 步兵连长 于 2018-8-28 11:57 编辑

目前大陆房地产的结构畸形之处,就是售租比严重失衡。

以上海为例,一套1000万的房子,其实就是普通两室一厅,100平米左右,精装的话,租金可以到15000,但大部分是简装,租金不超过1万。
也就是说,一年10万租金算(不可能满租),需要100年才收回。
而合理比例应该是20-30年。

但是要降低售租比也是不现实的,因为租客付不起高房租。租金是严格市场化的。
那么如何提高单位面积的租金呢?
答案就是降低人均居住面积。
这样,同样2000元,原来能租一套25平米左右的一室户,现在只能住一个七八平米的公寓单间。
将来甚至只能租一张床。
这样,单位面积租金就大大提升了。

问题是,谁来租这种小面积空间呢?
方法就是拆掉竞争对手——比如城中村,老式小区(棚改),城郊结合部。
同时禁止私人住宅群租。
迫使租客只能来租住这类劏房。

制度优越性,这个时候就充分体现出来了。
上海这里现在就是区别对待。
对于农民工一类,都是租一张床,集体宿舍。允许群租,不过只能获得授权的公寓可以。
白领类,则是单间公寓。

TOP

那就把房子卖了租房住
买1000万5年期国债,年利息6%,60万,月均5万。15000元租一套100平米房,剩余35000元零花,现在北京上海深圳都有不少人这样生活。
特别是有2套房的,很多人做这种选择。利息是房子的3倍,卖掉一套很合算,剩下1套自住,每月吃5万国债利息,真正铁饭碗生活。

TOP

关闭电商回归传统零售业,是救经济的灵丹妙药(转)



云哥和强哥的最大的罪,他们几乎要搞垮房地产业。谈笑间,挖了社会主义墙角。
现在房地产大厦摇摇欲坠。

    大批失业店关门问题不大。

    商业地产严重过剩,问题就严重了。

    为了保商业地产,连jd的大蛋糕都动了。

    现在要救地产,救经济,关掉电商平台,就是灵丹妙药,老军医治性病——一针见效。

-------------------
    现在商业地产是一片哀鸿。

    商业地产空置,问题是很严重的,因为物业费很高。——物业人员要发工资的,贷款要还贷的。

    水电等开支是少不了的。

    这一点和住宅不同,住宅空置,没有负担,业主继续交物业费,继续交按揭,啥事没有。

    商业地产要维持,是有一个最低出租率的,低于这个出租率,电梯、消防、卫生、中央空调、物业等各种开销,都无法维持。

    但是又不能停。

    资金方面也不同。住宅主要是私人购买,按揭私人付。

    商业地产就不一样了。很多商业地产,当初动员客户购买时,是有回租回购协议的。

    还有很多商业地产是自持的,当初上马是借了很多钱,看好回收前景。现在突然泡沫破了。

    到处再改建成公寓、美食城,总不是长久之计。

    根本性的解决方案——关闭电商,回归传统零售业。

    这是救党救国救民的大棋。

-----------------------
    关闭电商,回归传统零售业,有三大好处:

    1,瞬间恢复房地产繁荣。

    2,瞬间解决大量就业。

    3,瞬间增加大量税收。

    经济死结,迎刃而解。

TOP

“抢人大战”的真正原因也清楚了。

其实就是为商业地产改建的单间公寓,寻找客源。

这些大学生入户后,不能睡大街吧。
能上大学的,一般都是中产之家,有一定消费能力的吧。
他们租住单间公寓,武汉西安长沙这些大城市,抢到几十万大学毕业生入户,就意味瞬间增加租出几十万单间公寓。
这些人还要吃饭,又支持了餐饮业、外卖业。
还有其他消费。

TOP

关于房地产的讨论,其实一直受舆论导向的,都是关注无关大局的住宅。
真正的主战场——商业地产,从来都不见讨论。

商业地产要么不出事,要出事那就是真正的大事。

这一关能否过去,真正考验新一届领导班子的执政能力了。

TOP

关闭电商回归传统零售业,是救经济的灵丹妙药(转)

云哥和强哥的最大的罪,他们几乎要搞垮房地产业。谈 ...
步兵连长 发表于 2018-9-14 00:59



   你这个思路真是让人无言以对。
没有了商业部分,顶多多几个烂尾楼罢了,住宅的价格还是更坚挺,地价还是降不下来,新地皮顶多不规划商业或者商业比例很小就是了。而且,别忘了,SOHO部分还是算“非住宅”的,还可以承接很多外地投资客的需求,同时也可以作为高端租住房源。从这个角度看,反而是因为这一波房价被ZF控制住了,才让这部分细分市场陷入很尴尬的地位。而且,三、四线城市的高品质商业服务业恰恰不是太多,而是太少了。而规划和国土部门没跟上形势,在房地产商不愿意把建筑面积投入到商业用途时还不强制自持,又加重了这个问题。

电商对于传统商业的替代原因,你完全搞反了。国家狂印钞,土地价格上涨,老百姓正是因为手里的可支配收入缩水,进而只能在消费上降级罢了,选择电商只是个开头。拼多多就是个例子。你弄死云哥和强哥有什么用?结果,拼多多这样假货泛滥的渠道崛起了;你说你会弄死拼多多?更烂的会来取而代之。你完全弄死电商,别忘了还有微商、Q商、陌陌商……!未来一旦和外部的贸易战加剧,会有更多这样劣币驱逐良币的现象发生。

如果真的想改进商业地产这种恶性循环,其实也不难,只要强制大部分商业面积作为自持型商业或者不可分割转让的商业物业即可。这样,可以让更专业的实体来运作商业部分,一则可以真正促进商业地产价值回归,二则可以避免普通的个人投资客血本无归。

对于已经卖出去的地皮,要形成一个可以因商业规划变更为自持、不可分割、转变为养老等其它用途而退还商业土地出让金的市场评估机制,这一点技术上不难实现,但政治上谈何容易。目前我们的土地出让金就没有一个可以正常退还的机制,另外就算地方政府愿意给,开发商敢要吗?那不是虎口夺食吗???如果开发商已经卖出去了,那这变更规划的钱又退给谁呢?没有的话,开发商才不管这些,反正该卖的都卖完了,关他鸟事,要不就是干脆烂在那里,反正也折腾不动。

中国的商业地产走到现在,其实恰恰是各方面提升水平和内功的时候,可是好死不死的,行政体制的僵化恰恰是拖后腿的关键一环。

TOP

我的看法:
1、停止地级市以下的住宅按揭贷款和商业用房按揭贷款政策。
2、对直辖市、计划单列市、各省省会城市实行限价按揭贷款政策,房价超过一定价格后禁止提供按揭贷款。
3、放开个人或企业完全自筹资金购买住房和商业用房的房价。想买几套买几套,不限购。想多少钱出售就多少钱出售,不限价。

TOP

返回列表